München. Nur wenn ein Grundstückskaufvertrag vollständig aufgehoben wird, kann auch der für Verkauf ergangene Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben werden. Das bedeutet: Wenn eine Immobilie an mehrere Miteigentümer verkauft wird, einer der Käufer aber später durch Vertragsanpassung aus dem Vertrag ausscheidet und ein anderer Miterwerber dessen Anteil übernimmt, muss der ausgeschiedene Käufer die Grunderwerbsteuer trotzdem bezahlen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 14.01.2026, Az.: II R 24/23).
Im konkreten Fall ging es um ein Paar in Nordrhein-Westfalen, das im Jahr 2020 ein Einfamilienhaus gekauft hatte. Dabei sollte jeder der beiden einen hälftigen Anteil an dem Haus erwerben. Das Projekt lief zunächst nach Plan: Der notarielle Kaufvertrag wurde im April 2020 abgeschlossen, eine Woche darauf folgte eine Auflassungsvormerkung und nach wenigen Tagen setzte das Finanzamt die zu zahlende Grunderwerbsteuer fest: Die beiden Käufer sollten jeweils 9.912 Euro an den Fiskus abführen. Im Frühjahr 2021 wurde das Grundpfandrecht bestellt.
Eigenheim gekauft, Beziehung zerbrochen
Allerdings zerbrach die Beziehung der beiden Käufer kurze Zeit später. Daraufhin wollte die Frau möglichst schnell aus dem Hauskauf aussteigen, der Mann dagegen das Objekt allein zur Gänze übernehmen. Man ging davon aus, dass jeweils zwei eigenständige Verträge über die beiden Miteigentumsanteile des Hauses geschlossen worden seien. Daher fasste man den Plan, den Verkauf des hälftigen Anteils an die Frau rückgängig zu machen, so dass der Mann anschließend auch diesen Miteigentumsanteil kaufen konnte.
Das Verkäufer-Ehepaar war einverstanden und so traf man sich erneut beim Notar: Dort schloss man einen Vertrag ab, welcher den Verkauf des hälftigen Anteils an die Frau rückgängig machte. Der ursprüngliche Kaufvertrag wurde in Bezug auf den Verkauf an die Ex-Partnerin aufgehoben und die Frau aus allen vertraglichen Pflichten entlassen. Zugleich schloss man einen weiteren Vertrag, mit welchem der hälftige Anteil der Frau nun ebenfalls an ihren Ex-Partner verkauft wurde, der damit allein den Gesamtpreis für das Haus zahlen sollte.
Aus weiterbestehendem Kaufvertrag ausgestiegen: Grunderwerbsteuer bleibt
Anschließend wandte sich die Ex-Partnerin an das Finanzamt: Sie beantragte eine Aufhebung ihres Steuerbescheids über die Grunderwerbsteuer. Dem Wunsch wollte das Amt allerdings nicht entsprechen. Die Frau zog vor Gericht, scheiterte aber letztlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Die obersten deutschen Finanzrichter entschieden: Die Frau muss ihren Teil der Grunderwerbsteuer trotz ihres Ausstiegs aus dem Kauf bezahlen. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) erlaubt eine Aufhebung des Steuerbescheids nämlich nur nach Rückgängigmachung des Kaufvertrags.
Das war hier aber nicht geschehen: Der Kaufvertrag war modifiziert, aber nicht komplett aufgehoben worden, stellte der BFH fest. Ein Vertrag, mit dem mehrere Personen Miteigentumsanteile erwerben, ist nicht teilbar, sondern bleibt ein einziger Vertrag, welcher den Anspruch auf eine einzige Leistung begründet – nämlich jene, dass der Verkäufer das Objekt an die Käufer abtritt. Steigt ein Käufer aus dem Vertrag aus und sein Anteil wird von einem anderen Vertragspartner übernommen, bleibt der Vertrag als solcher bestehen, so der BFH – und damit eben auch die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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