Karlsruhe. Wer als Vermieter in sein Mietobjekt eine neue Heizung einbaut, der kann eine Modernisierungsmieterhöhung wegen energetischer Modernisierung verlangen. Voraussetzung ist, dass durch die Maßnahme eine Einsparung von Heizenergie zu erwarten ist. Ob diese Einsparung dann auch tatsächlich eintritt, ist nicht von Bedeutung – schließlich wird diese Frage auch vom Heizverhalten der Mieter und der Witterung maßgeblich beeinflusst. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Beschluss vom 26.03.2025, Az.: VIII ZR 283/23).
Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Bremen, das zu Beginn des fraglichen Mietverhältnisses im Jahr 2011 noch mit Einzelöfen ausgestattet war. Im Jahr 2017 kündigte die Vermieterin den Mietern an, dass sie das Haus auf eine Gaszentralheizung inklusive zentraler Warmwasseraufbereitung umbauen lassen wollte. Nachdem die neue Anlage eingebaut war, verlangte die Vermieterin eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 59 Euro von den Mietern der fraglichen Wohnung. Diese bezahlten das auch.
Nachdem die Mieter Ende August 2019 ausgezogen waren, verklagten sie jedoch die Vermieterin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Durch die neue Heizung sei keine Einsparung eingetreten, die Modernisierungsmieterhöhung sei daher nicht rechtens gewesen. Sie verlangten insgesamt 1.180 Euro nebst Zinsen zurück und bekamen vor dem Landgericht Bremen tatsächlich Recht: Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten erstellen, welches zu dem Schluss kam, dass keine Ersparnis nachweisbar wäre. Grund war, dass aus der Zeit vor dem Umbau gar keine Verbrauchsdaten vorlagen.
Modernisierungsmieterhöhung: Tatsächliche Einsparung irrelevant
Die Vermieterin zog vor den Bundesgerichtshof (BGH), der ihrer Revision stattgab und das Urteil des Landgerichts kippte. Die Bundesrichter stellten fest: Bei der Frage nach der Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsmieterhöhung wegen energetischer Modernisierung kommt es nicht darauf an, ob im Endeffekt tatsächlich eine Einsparung für den Mieter eintritt oder nicht. Schließlich hängt das tatsächliche Eintreten einer Einsparung auch nicht unwesentlich von der Witterung und dem Heizverhalten der Mieter ab. Insofern kommt es lediglich darauf an, ob bei Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung zu erwarten war, dass durch die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie eintritt.
Ob dies hier der Fall war, muss das Landgericht nun feststellen, an welches der BGH den Fall zur abschließenden Beurteilung zurückverweisen hat. Bei der Beurteilung dieser Frage kann das Gericht auch auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, erklärten die Bundesrichter in ihrem Beschluss. Sie begründeten ihre Entscheidung auch damit, dass der Gesetzgeber mit den Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung energetische Modernisierungen ermöglichen wollte. Käme es am Ende auf die tatsächliche Einsparung an, könnten Vermieter im Vorhinein jedoch nicht absehen, ob sich eine Modernisierung refinanzieren wird und würden davon Abstand nehmen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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