München. Wenn ein Mieter Zimmer seiner Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, kann dieser ihn deswegen abmahnen. Vermietet der Mieter trotzdem erneut Zimmer unter, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung. Ein Vermieter muss es nicht dulden, dass sich ein Mieter derart über seinen Willen hinwegsetzt. So hat es jedenfalls das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 13.10.2021, Az.: 417 C 7060/21), das Urteil ist rechtskräftig.
Damit war der Auszug eines Mieters aus München-Pasing besiegelt. Der Mann hatte dort im Jahr 2009 eine Dreizimmerwohnung zu 800 Euro Monatsmiete angemietet. Dabei hatte die Vermieterin sogar ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten, dass eine Untervermietung nicht ohne die Zustimmung der Vermieterin erfolgen durfte. Der Mieter bat die Vermieterin noch im gleichen Jahr um die Zustimmung zur Untervermietung an eine Mietbewohnerin. Die Vermieterin erlaubte die WG-Gründung auch.
Kurzzeitvermietung im Internet flog auf
Allerdings stellte sie dann im Frühjahr 2020 fest, dass der Mieter einzelne Zimmer der Wohnung auf verschiedenen einschlägigen Internetplattformen zur Kurzzeitmiete an Touristen offerierte. Dafür verlangte er 45 Euro pro Gast und Nacht. Die Vermieterin schickte dem Mieter daraufhin eine Abmahnung: Schließlich hatte sie ihm eine solche gewerbliche Untervermietung nie genehmigt, weil der Mieter sie auch gar nicht danach gefragt hatte.
Die Abmahnung hielt ihn aber nicht davon ab, im folgenden Winter zwei Zimmer an Mitbewohner zu vermieten. Die Vermieterin hatte er nicht informiert oder gar um Erlaubnis gebeten – wie er später vor Gericht einräumte, weil er mit einer Ablehnung rechnete. Die Vermieterin bekam aber Wind von der Sache, der Hausverwalter entdeckte nämlich zusätzliche Namen am Klingelschild. Daraufhin schickte die Vermieterin die fristlose Kündigung raus. Die hielt der Mieter nicht für rechtens und weigerte sich, auszuziehen.
Ungefragt WG gegründet – fristlose Kündigung rechtens
Die Vermieterin reichte Räumungsklage ein und bekam vor dem Amtsgericht München Recht. Der Untervermieter muss ausziehen. Spätestens seit der Abmahnung hatte dem Mieter klar sein müssen, dass eine unerlaubte Untervermietung von der Vermieterin nicht toleriert werden würde, stellte das Gericht fest. Als er trotzdem später zwei Zimmer untervermietete, ohne um Erlaubnis zu bitten, weil er davon ausging, keine Erlaubnis zu bekommen, setzte er sich bewusst über den Willen der Vermieterin hinweg.
Das wiegt nach Ansicht des Gerichts besonders schwer, weil er sich ja auch zuvor schon mit der touristischen Kurzzeitvermietung über den Willen der Vermieterin hinweggesetzt hatte. Die fristlose Kündigung war vor diesem Hintergrund gerechtfertigt. Der Mieter hätte die Vermieterin um Erlaubnis bitten müssen. Gegen eine Ablehnung hätte er klagen können und bei Nachweis eines berechtigten Interesses an der Untervermietung auch durchaus Chancen auf Erfolg gehabt, wie die Rechtsprechung zeigt.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
