Berlin. Wenn die Eigentümerversammlung über Reparatur oder Austausch eines technischen Bauteils entscheiden muss, dann müssen ihr ausreichende Informationen vorgelegt werden: Die Eigentümer müssen insbesondere beurteilen können, welche Schäden vorliegen. Es genügt nicht, allein auf Grund des Alters eine Reparatur als unwirtschaftlich zu bezeichnen und ein paar Fotos beizufügen. Das hat jedenfalls das Amtsgericht Spandau entschieden (Urteil vom 01.07.2025, Az.: 19 C 47/24).
Der konkrete Fall drehte sich um den Austausch eines älteren Warmwasserspeichers in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin-Spandau. Im Oktober 2024 hatte die Eigentümerversammlung eine Ermächtigung für die Verwaltung beschlossen: Diese sollte demnach den Warmwasserspeicher erneuern lassen, weil eine Reparatur des 1987 installierten Geräts als nicht mehr wirtschaftlich betrachtet wurde. Man beschloss für die Maßnahme eine Kostenobergrenze von 15.000 Euro.
Altes Gerät = unwirtschaftliche Reparatur?
Zugleich beschloss die Eigentümerversammlung eine Neuregelung zur Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen: Ab dem 1. Januar 2025 sollten die Eigentümer ab der zweiten Unterlageneinsichtnahme im Jahr die Kosten der Einsichtnahme selbst tragen müssen. Die beiden Beschlüsse stießen einem der Eigentümer aus der Anlage übel auf. Er zog mit einer Anfechtungsklage dagegen vor das Amtsgericht Berlin-Spandau. Mit Erfolg: Das Gericht erklärte tatsächlich beide Beschlüsse für ungültig.
Für den Beschluss über den Austausch des Warmwasserspeichers hätten die Eigentümer gar nicht über eine ausreichende Informationsgrundlage verfügt, um ordnungsgemäß über das weitere Vorgehen beschließen zu können. Allein der Hinweis auf das Alter des Speichers war nach Ansicht des Gerichts kein hinreichender Grund dafür, dass eine Reparatur nicht in Frage kam. Weitere sachliche Argumente für einen Austausch des Geräts waren in der Beschlussvorlage für die Eigentümer jedoch nicht zu finden.
Unzureichende Informationsgrundlage: Beschluss ungültig
So gab es nicht einmal einen Hinweis auf das Ausmaß des Schadens und den drohenden Verschleiß weiterer Bauteile. Allein Fotos und das Baujahr anzuführen sei zu wenig, befand das Amtsgericht. Vielmehr müssten Art und Umfang der Schäden beschrieben und konkrete Angaben dazu gemacht werden, inwiefern eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich und daher die komplette Erneuerung notwendig wäre. Denn ohne eine ausreichende Informationsgrundlage könnten die Eigentümer keine informierte Entscheidung treffen.
Auch der Beschluss zur kostenpflichtigen Akteneinsicht hielt der gerichtlichen Überprüfung nicht stand: Wohnungseigentümer müssen jederzeit die Möglichkeit haben, sich ein eigenes Bild von der Tätigkeit der Verwaltung machen zu können, befand das Gericht. Nur so können sie ihre Rechte effektiv wahrnehmen. Deshalb darf die Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen nicht mit Kosten verbunden sein – schon gar nicht in nicht weiter bezifferter Höhe, entschied das Amtsgericht. Die Akteneinsicht sei ein wesentliches Recht der Eigentümer und dürfe nicht durch eine Kostenschwelle faktisch eingeschränkt werden, auch wenn der Verwaltung für die Bereitstellung der Akten Aufwand entsteht.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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