Essen. Ein von Mieter und Vermieter unterschriebenes Wohnungsrückgabeprotokoll stellt verbindlich fest, welche Schäden die Wohnung beim Auszug aufweist. Für Mängel, die nicht im Protokoll aufgeführt sind, können Vermieter später keine Reparaturkosten von den Mietern einfordern. Zudem ist es nicht möglich, bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung die Mieter zu einer Renovierung bei Auszug zu verpflichten. Eine sorgfältige Protokollierung von Wohnungsübergabe beim Einzug und Wohnungsrückgabe beim Auszug ist daher unerlässlich. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Essen (Urteil vom 12.12.2024, Az.: 10 S 147/23).
Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnung in Bottrop: Die Mieter hatten nach dem Auszug Tapeten von den Wänden entfernt, aber weiter keine Renovierungsarbeiten vorgenommen. Die Vermieter fanden nach eigenen Angaben außerdem noch weitere Schäden in der Wohnung. Sie zogen vor Gericht, um die dadurch entstandenen Reparaturkosten von den Mietern erstattet zu bekommen. Das Vorhaben scheiterte allerdings auf ganzer Linie – sowohl vor dem Amtsgericht Bottrop, als auch vor dem Landgericht Essen, welches das Bottroper Urteil bestätigte: Die Vermieter bekommen die Reparaturkosten nicht von den Mietern zurück.
Unrenoviert übergeben: Keine Schönheitsreparaturen nötig
Dafür gab es zwei Gründe. Einerseits stellten die Gerichte fest, dass die Mieter die Wohnung seinerzeit unrenoviert übernommen hatten. Damit waren sie beim Auszug nicht zur Renovierung verpflichtet – eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unter diesen Umständen unwirksam. Ob man die entfernten Tapeten nun als unterlassene oder unvollendete Schönheitsreparatur einstuft, ist insofern unerheblich: Die Mieter mussten nicht renovieren und das Entfernen der Tapeten bedeutete auch „nicht die Annahme der Begründung oder Bestätigung einer entsprechenden Verpflichtung“, schreibt das Landgericht.
Das Gericht wies außerdem darauf hin, dass man Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nur geltend machen kann, wenn man den Mietern eine Frist zur Nachholung gesetzt hat, welche die Mieter haben ungenutzt verstreichen lassen. In diesem Fall war keine entsprechende Frist gesetzt worden. So waren sich die Gerichte einig, dass die Vermieter hier keine Kosten für das Tapezieren der Wohnung on den Mietern einfordern konnten. In Bezug auf die weiteren geltend gemachten Schäden an der Wohnung wies das Landgericht darauf hin, dass die Mieter nicht für normale Gebrauchsspuren haften.
Schaden nicht protokolliert: Vermieter geht leer aus
Ob die im vorliegenden Fall beanstandeten Schäden mehr waren, als bloße Abnutzung durch Gebrauch, mussten die Gerichte nicht weiter prüfen: Mieter und Vermieter hatten nämlich beim Auszug ein Wohnungsrückgabeprotokoll unterzeichnet. Darin waren die vor Gericht von Vermieterseite vorgebrachten Schäden nicht aufgeführt. Mit der Unterzeichnung des Protokolls haben die Vertragsparteien „eine rechtsverbindliche Einigung getroffen, auf die sich die jeweils andere Seite auch verlassen kann“, schreibt das Landgericht Essen in seinem Urteil. Das Protokoll gilt also als abschließende Dokumentation aller Mängel.
Schäden, die nicht im Protokoll stehen, können daher später auch nicht geltend gemacht werden. So gingen die Vermieter auch in Bezug auf die weiteren Schäden an der Wohnung leer aus. Der Fall macht einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, dass Vermieter bei der Wohnungsrückgabe mit größter Sorgfalt vorgehen und darauf achten, dass wirklich alle Schäden im Wohnungsrückgabeprotokoll genauestens dokumentiert werden. Für den Termin zur Wohnungsrückgabe sollte daher genug Zeit eingeplant werden, damit die Wohnung ohne Zeitdruck gründlich inspiziert werden kann und alle Schäden entdeckt werden.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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