München. Möbliert auf Zeit vermietete Wohnungen haben einen Anteil von maximal 0,8 Prozent am gesamten deutschen Mietwohnungsmarkt. Das hat das Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung jetzt ausgerechnet. Die Forscher treten damit der häufig von Mieterschützern erhobenen Behauptung entgegen, die Mietpreisbremse werde mit einem zunehmenden Angebot befristet möbliert vermieteter Wohnungen systematisch umgangen. Die größte des Marktes für diese Art der Vermietung werde überschätzt, so die Studie, weil Wohnungen zur Kurzzeitvermietung öfter und in praktisch immer online inseriert werden. Dadurch sind die in Statistiken zu Angebotsmieten überrepräsentiert.
Zwar zeigt die Studie, dass das möblierte Wohnen auf Zeit seit 2012 durchaus ein Marktsegment mit Wachstum ist. „Aber es ist kein zentraler Treiber der Wohnungsmarktanspannung. Sein quantitativer Umfang bleibt gemessen am gesamten Mietwohnungsbestand klein“, so die Schlussfolgerung der Experten in ihrem Forschungsbericht, der Haus & Grund Rheinland Westfalen vorliegt. Die Analyse weise zwar darauf hin, dass das Angebot in diesem Segment in Städten mit Mietpreisbremse stärker zunehme als in Städten ohne Regulierung. „Das Angebot an unbefristetem Mietwohnraum entwickelt sich dadurch aber nicht schwächer als in Städten ohne Mietpreisbremse, so dass es keine Belege für einen Verdrängungseffekt gibt.“
Regulierung sorgt nicht für mehr Wohnraum
Das Fazit des Ifo-Instituts mit Blick auf die Debatte um die Mietpreisregulierung fällt eindeutig aus: „Eine allgemeine Verschärfung der Regulierung scheint wenig geeignet, das Angebot am Mietmarkt zu vergrößern.“ Wer den Mietmarkt wirksam entlasten wolle, müsse vor allem die strukturellen Ursachen der Knappheit adressieren: „zu wenig Neubau, zu geringe Mobilität im Bestand und unzureichende Nutzung vorhandener Flächen. Nicht das Sondersegment ist das Kernproblem, sondern der Mangel an Wohnraum“, konkludieren die Forscher. Pläne der Bundesregierung, durch eine auf Kurzzeitvermietung gerichtete Verschärfung der Mietpreisbremse das unbefristete Mietwohnungsangebot zu verbessern, dürften insofern wenig erfolgversprechend sein.
Für die Studie zur möblierten Kurzzeitvermietung hat das ifo-Institut auf die Value-Marktdatenbank zurückgegriffen, die vom Forschungs- und Beratungsunternehmen empirica geführt wird. Sie bezieht ihre Daten über den Wohnungsmarkt aus Online-Immobilieninseraten und greift dafür nicht nur auf die großen Vermietungsportale ImmoScout24 und Immowelt zurück, sondern auch auf andere digitale Anzeigenportale wie etwa Kleinanzeigen.de oder Online-Zeitungen. Auf mehreren Plattformen zugleich inserierte Objekte werden dabei als Duplikate erfasst und nur einmal gezählt.
Kurzzeitvermietungen laufen vorwiegend online
Die Forscher waren sich bei der Arbeit der Tatsache bewusst, dass Online-Wohnungsinserate nur einen gewissen Teil des Marktes abbilden. Wie berichtet geht ein nicht zu vernachlässigender Teil der freien Mietwohnungen heutzutage offline, beispielsweise über Beziehungen oder Mundpropaganda, an neue Mieter, ohne jemals online inseriert zu werden. Das gilt allerdings vor allem für den „klassischen“ Wohnungsmarkt, auf dem nicht möblierte Wohnungen zur zeitlich unbefristeten Anmietung angeboten werden. Bei der möblierten Zeitvermietung stellt sich die Situation dagegen anders dar.
„Es ist davon auszugehen, dass der Offline-Markt in diesem Sondermietsegment gering ist“, schreiben die Autoren der Studie. „Die ständige Suche nach neuen Mietenden ist zeit- und ressourcenaufwendig. Online-Portale reduzieren diesen Aufwand enorm und versorgen die Vermietenden zuverlässig und in hoher Frequenz mit neuen Mietenden.“ Die Experten gehen deshalb davon aus, dass die Online-Inserierungsquote in diesem Vermietungssegment bei 100 Prozent liegt. Ferner berücksichtigen die Forscher die Tatsache, dass nur kurzzeitig vermietete Wohnungen zwangsläufig häufiger auf dem Markt sind.
Möbliertes Vermieten auf Zeit: Marktanteil nicht zu überschätzen
„Angenommen, eine Wohnung, die zeitlich befristet vermietet wird, wird im Schnitt für einen Zeitraum von sechs Monaten angemietet. Wird sie jedes Mal nach Mietende neu inseriert, taucht diese Wohnung im Schnitt zweimal pro Jahr in Online-Portalen auf. Dagegen taucht eine Mietwohnung, die im Schnitt für zehn Jahre bewohnt wird, auch nur alle zehn Jahre in den Online-Portalen auf. Das Verhältnis der Angebotszahlen ist in diesem Beispiel um ein Zwanzigfaches größer als das Bestandsverhältnis“, verdeutlicht die Studie die Gefahr, den Anteil der Kurzzeitvermietungen am Gesamtmarkt zu überschätzen.
Die Studie nimmt an, dass möblierte Wohnungen in Kurzzeitvermietung auch online inse-riert bleiben, wenn sie gerade belegt sind. „In vielen Online-Portalen werden Wohnungen, die zeitweise vermietet werden, während eines Buchungszeitraums einfach als belegt oder nicht verfügbar gekennzeichnet“, so die Erkenntnis der Forscher. Unter diesen Annahmen ist die Anzahl der kurzzeitig vermieteten möblierten Wohnungen genauso groß wie die Anzahl der von der Value-Marktdatenbank erfassten Inserate – für das Jahr 2022 waren das rund 150.000 Stück. Gemessen am Gesamtbestand der Mietverhältnisse kommen die Forscher so auf einen Anteil von maximal 0,8 Prozent.
