Köln/Düsseldorf. Die vermietenden Privatpersonen sind die tragende Säule des deutschen Mietwohnungsmarkts: Sie bieten rund 16,1 Millionen Mietwohnungen an und repräsentieren damit 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands. Das zeigt eine aktuelle Studie, welche das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) im Auftrag des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 sowie von Haus & Grund Düsseldorf erstellt hat. Beide Vereine gehören dem Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen an.
Die Studie hat dementsprechend ein besonderes Augenmerk auf die Situation der privaten Vermieter in den beiden größten NRW-Metropolen gelegt. Es zeigt sich, dass die rund 74.000 privaten Vermieter in Köln auf einen Marktanteil am Mietmarkt von 60,5 Prozent kommen. In Düsseldorf gibt es demnach aktuell etwa 47.000 private Vermieter mit einem Markanteil von 63,6 Prozent. Das ist deutlich unter dem NRW-Durchschnitt von 69,5 Prozent, aber deutlich über dem Durchschnitt der deutschen Top-7-Metropolen von 45,3 Prozent.
Private Vermieter mit geringen Renditen
Dabei handelt es sich bei diesen Vermietern überwiegend um Kleinvermieter: Bürger, die sich mit wenigen Mietobjekten ein kleines Zubrot verdienen. So hat die Studie ermittelt, dass im Jahr 2022 – dem Jahr des jüngsten Zensus, aus dem die grundlegenden Daten der Studie stammen – 45 Prozent der privaten Vermieter abzüglich ihrer Kosten für Betrieb und Instandhaltung weniger als 5.000 Euro im Jahr an der Vermietung verdient haben. Nur 19 Prozent der Kleinvermieter kamen auf einen Gewinn zwischen 5.000 und 7.500 Euro. Bei 9 Prozent der privaten Vermieter blieb unter dem Strich gar nichts übrig, sie erwirtschafteten also sogar Verluste.
Damit erzielten mehr als 60 Prozent der Vermieter weniger als 7.500 Euro im Jahr durch die Vermietung. „Diese Werte verdeutlichen, dass die Vermietungstätigkeit bei vielen Eigentümern kein hochrentables Geschäft ist, sondern eher als zusätzliche Einkommensquelle fungiert, oft im Kontext der Altersvorsorge oder als Bestandteil eines langfristig ausgerichteten Vermögensaufbaus“, folgern die Autoren der Studie. Sie machen deutlich, dass die Kleinvermieter wegen ihrer geringen Erlöse besonders sensibel sind für zusätzliche Belastungen, „sei es durch energetische Sanierungspflichten, höhere Zinsen oder verschärfte Regulierung.“
Das IW Köln hat viele interessante Kenndaten zu privaten Kleinvermietern ermittelt.
Private Kleinvermieter vermieten mit sozialem Verantwortungsbewusstsein
„Während institutionelle Investoren oft stärker kalkulieren, verzichten private Vermieter aus Rücksicht auf ihre Mieter auf Mieterhöhungen“, weiß Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen aus Erfahrung. „Über die Hälfte nehmen während laufender Mietverhältnisse keine Mietanpassung vor. Gleichzeitig beschränkt die Mietpreisbremse bei Neuverträgen die Möglichkeit, Mieten an die Marktmiete anzupassen.“ Die Folge seien sinkende Renditen, steigende Unsicherheit und wachsende Bereitschaft, Wohnungen zu verkaufen – entweder an größere Investoren oder an Selbstnutzer.
Diese Konsequenz zeichnet die IW-Studie empirisch nach: Zwischen dem Zensus 2011 und dem Zensus 2022 ist der Marktanteil der privaten Kleinvermieter am Mietwohnungsmarkt bundesweit um 1,5 Prozentpunkte zurückgegangen. In den 7 größten Metropolen Deutschlands betrug der Rückgang dagegen 5,6 Prozentpunkte, in Köln waren es 5,2 und in Düsseldorf sogar 6,7. Während der Marktanteil der privaten Kleinvermieter gesunken ist, hat die absolute Zahl dieser Vermieter zwischen 2011 und 2022 deutlich zugenommen – die Anzahl der Wohnungen pro Kleinvermieter ist entsprechend gesunken.
Sinkende Marktanteile, steigende Herausforderungen
Diese Entwicklung ist in Köln und Düsseldorf besonders deutlich: Die Zahl der privaten Vermieter ist in Köln in der Zeit von 2011 bis 2022 von rund 54.700 zwar auf 73.700 gestiegen, in Düsseldorf von 32.600 auf 47.300. Im selben Zeitraum ist die Zahl der von ihnen vermieteten Wohnungen pro Vermieter in Köln von 4,8 im Jahr 2011 auf 3,6 im Jahr 2022 gesunken. In Düsseldorf gab es einen Rückgang von 5,5 auf 3,7. „Immer mehr Eigentümer vermieten also kleinere Bestände – oder investieren ins Umland, wo die Regulierungen weniger einschneidend sind“, fasst Erik Uwe Amaya die Entwicklung zusammen.
Das ist eine durchaus beunruhigende Ausgangslage mit Blick auf die Herausforderungen der Zukunft: Wenn sich die privaten Kleinvermieter schon heute nur noch immer kleinere Bestände leisten und nur noch geringe Gewinne damit erwirtschaften können, wie sollen sie dann die hohen Investitionen stemmen, die vor der Tür stehen? Bis zum Jahr 2045 soll der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein, wie die IW-Studie zu bedenken gibt. Die Autoren stellen fest: „Aktuell werden aber noch fast 75 Prozent der Wohnungen mit Gas und Öl beheizt, wie die Daten des Zensus zeigen.“
Politik muss private Kleinvermieter schützen
Die Studie rechnet vor, dass die privaten Kleinvermieter insgesamt 25 Milliarden Euro jährlich in energetische Sanierungen investieren müssen, um das Klimaziel zu erreichen. Erik Uwe Amaya weist auf die sehr begrenzten Möglichkeiten hin, diese Kosten aus dem Mietverhältnis heraus zu refinanzieren: „Seit der Reform der Modernisierungsumlage können nur noch 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden – bei gleichzeitig um über 50 Prozent gestiegenen Baukosten.“ Die Perspektiven für das private Vermieten in Deutschland sehen also nicht unbedingt rosig aus.
Erik Uwe Amaya spricht daher eine deutliche Warnung aus: „Wenn politische Entscheidungsträger die Bedingungen weiter verschärfen, droht ein schleichender Rückzug privater Eigentümer. Bereits jetzt haben institutionelle Anbieter von außerhalb in vielen Städten weitere Marktanteile hinzugewonnen.“ Es wäre ganz sicher nicht im Sinne des bezahlbaren Wohnens für Mieterinnen und Mieter, wenn sich dieser Trend fortsetzen und sogar noch verstärken sollte, betont Amaya: „Dann gingen Vielfalt und soziale Nähe im Mietwohnungsmarkt verloren.“
Private Vermieter seien eben keine anonymen Konzerne, „sondern Nachbarn, Familien, Menschen aus der Mitte der Gesellschaft, die Verantwortung übernehmen. Wer den Wohnungsmarkt stabil halten will, muss dafür sorgen, dass private Vermieter nicht verdrängt, sondern gestärkt werden.“ Die Studien-Autoren des IW kommen zum gleichen Ergebnis: Angesichts der zentralen Rolle von Kleinvermietern im Mietwohnungsmarkt müsse die Politik ihren besonderen Bedürfnissen stärker Rechnung tragen: „Förderpolitik, energetische Sanierungsanreize und regulatorische Maßnahmen müssen sich an realistischen Investitionsspielräumen orientieren, um die Vermietungsbereitschaft im Bestand zu sichern.“
Die komplette Studie des IW Köln finden Sie hier zum Download
