Karlsruhe. Wohnungseigentum kann nur auf einem Grundstück gebildet werden. Steht ein Gebäude, das in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll, auf mehreren Grundstücken, muss man diese zunächst vereinigen. Erst nach der Vereinigung kann die Aufteilung in Wohnungseigentum vorgenommen werden. Ein Verstoß gegen diese Reihenfolge ist im Nachhinein nicht heilbar und kann ein großes Problem bedeuten, wenn ein Bundesland eine Umwandlungsverordnung einführt. Das zeigt jetzt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu einem Fall in Hessen (Beschluss vom 17.09.2025, Az.: V ZB 22/24).
Dort ging es um ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten, das sich über zwei Grundstücke erstreckte. Die Eigentümerin ging im März 2022 zum Notar, um das Objekt in acht Eigentumswohnungen und eine Teileigentumseinheit aufteilen zu lassen. Eine vorherige Vereinigung der beiden Grundstücke wurde nicht vorgenommen. Vielmehr nahm die Teilungserklärung auf beide Grundstücke Bezug, während die Abgeschlossenheitserklärung nur eines der Grundstücke berücksichtigte. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung der Aufteilung: Zunächst müssten die Grundstücke vereinigt werden.
Mehrfamilienhaus auf zwei Grundstücken in Wohnungseigentum aufgeteilt
Also holte die Eigentümerin diesen Schritt nach. Am 13. Mai 2022 reichte sie die Vereinigungsbewilligung ein. Damit hätte der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum jetzt eigentlich nichts mehr im Wege gestanden – wäre nicht einen Tag vorher, am 12. Mai 2022, in Hessen die sogenannte „Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung“ in Kraft getreten. Diese Verordnung macht die Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig. Griff diese Genehmigungspflicht jetzt für das Haus auf den frisch vereinigten Grundstücken?
Die Eigentümerin versuchte, genau das einzuklagen und zog bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) – allerdings ohne Erfolg. Karlsruhe stellte fest: Es gibt zwar einen sogenannten Rangschutz im Grundbuchrecht: Falls nach dem Eingang eines Eintragungsantrags eine rechtliche Änderung in Kraft tritt, die den Vollzug hindert, bleibt der Antrag wirksam. Das regelt § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das hilft aber nichts, wenn der Antrag materiell-rechtlich unvollständig war, entschieden die Bundesrichter. Und genau das sei hier gegeben gewesen.
Mehr als ein Formfehler: Umwandlung scheitert an falscher Reihenfolge
Es handelte sich bei der nicht eingehaltenen Reihenfolge im Verfahren nicht um einen reinen Formfehler. Solange die Grundstücke nicht vereinigt waren, fehlte die rechtliche Grundlage zur Aufteilung in Wohnungseigentum. Die Teilungserklärung war daher materiell-rechtlich unwirksam. Der Antrag auf Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum galt damit erst in dem Moment als gestellt, als die Vereinigung der Grundstücke erfolgt und damit die Voraussetzung geschaffen war. Das war in diesem Fall leider einen Tag zu spät erfolgt. Damit griff die Umwandlungsverordnung für diese Aufteilung, sie war also genehmigungspflichtig.
Auch eine Zwischenverfügung nach § 18 der Grundbuchordnung (GBO) konnte hier nicht helfen: Sie ist nur bei solchen Mängeln zulässig, die sich rückwirkend beheben lassen – was in diesem Fall eben nicht gegeben war. Für die Eigentümerin ist die Sache also ausgesprochen unglücklich gelaufen. Die Chancen auf eine Genehmigung der Umwandlung sind angesichts des strengen hessischen Umgangs mit der Verordnung eher gering. Das Urteil kann also bedeuten, dass die Umwandlung gescheitert ist – mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen für die betroffene Eigentümerin.
In Nordrhein-Westfalen gibt es derzeit keine Verordnung, welche die Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig stellt. Die NRW-Umwandlungsverordnung ist im Jahr 2020 ersatzlos ausgelaufen. Allerdings gelten in verschiedenen anderen Bundesländern nach wie vor entsprechende Verordnungen. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sollten also vor einer Umwandlung genau die rechtliche Situation in ihrem Bundesland prüfen und sicherstellen, dass ihr Vorgehen die erforderliche Reihenfolge einhält, um keine böse Überraschung zu erleben.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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