München. Wohnungseigentümer zahlen in der Regel monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – dazu gehört auch ein Anteil für die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, der kann diese Erhaltungsrücklage als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen – aber erst, wenn die Gemeinschaft das Geld auch wirklich für einen zulässigen Zweck ausgegeben hat. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) jüngst entschieden (Urteil vom 14.01.2025, Az.: IX R 19/24).
Damit scheiterte die Klage eines Ehepaars aus Franken. Die Eheleute vermieten mehrere Eigentumswohnungen. Sie zahlten dafür im allein im Jahr 2021 über ihre Hausgeldzahlungen insgesamt 1.326 Euro in die Erhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaften ein. In ihrer Steuererklärung für das Jahr machten sie den Betrag als Werbungskosten geltend. Doch das Finanzamt wollte das nicht anerkennen. Nach erfolglosem Einspruch und erfolgloser Klage vor dem Finanzgericht Nürnberg zogen die Vermieter bis vor den Bundesfinanzhof (BFH). Doch auch der gab dem Finanzamt Recht.
Erhaltungsrücklage hat zunächst nichts mit Vermietung zu tun
Die strittige Frage war, ob das in die Erhaltungsrücklage gezahlte Geld wirklich in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit steht. Nur dann wäre es als Werbungskosten aus der Vermietung steuerlich absetzbar. Die klagenden Wohnungseigentümer waren davon ausgegangen, dass der Zusammenhang seit der WEG-Reform von 2020 gegeben sei. Denn seither hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer volle Rechtsfähigkeit und die an sie gezahlten Mittel für die Erhaltungsrücklage gehören daher ihr – die Eigentümer könnten das Geld im Zweifel nicht einfach zurückholen.
Das Geld war also für die Eigentümer unwiderruflich ausgegeben. Aber diese Ausgabe hätte ein Selbstnutzer genauso tätigen müssen, befand der BGH. Sie stand insofern noch nicht in Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung. Der Zusammenhang entsteht daher erst in dem Moment, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Erst dann lässt sich genau der tatsächlich verausgabte Anteil der von den vermietenden Eigentümern eingezahlten Erhaltungsrücklage steuerlich geltend machen – und dass auch nur, wenn das Geld für abzugsfähige Zwecke ausgegeben wurde.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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