Karlsruhe. Der Verkauf eines vermieteten Miethauses an eine GmbH & Co. KG, also eine Personenhandelsgesellschaft, löst nicht die Kündigungssperrfrist aus. Wandelt das Unternehmen die Wohnungen im Haus in Wohnungseigentum um und verkauft sie an private Eigentümer, beginnt die Kündigungssperrfrist erst mit dem Verkauf an die privaten Eigentümer zu laufen – mit entsprechenden Folgen für deren Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 06.08.2025, Az.: VIII ZR 161/24).
Der konkrete Fall drehte sich um ein Mehrfamilienhaus in München. Das Mietshaus war im Jahr 2012 an eine GmbH & Co. KG verkauft worden. Das Unternehmen hatte das Objekt dann in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Jahr 2017 verkaufte man eine der Wohnungen, die seit dem Jahr 2004 vermietet war, an private Eigentümer. Die wiederrum kündigten den Mietern im Jahr 2022 mit Wirkung zum 31. März 2023 wegen Eigenbedarfs. Da die Mieter nicht ausziehen wollten, zogen die Eigentümer mit einer Räumungsklage vor Gericht.
Mietwohnung mit Zwischenschritt über GmbH in Eigentum umgewandelt
Doch damit scheiterten sie letztlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Das Problem bestand in der Kündigungssperrfrist: Nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dürfen die Käufer einer vermieteten, zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten vormaligen Mietwohnung den Mietern erst drei Jahre nach dem Kauf der Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist kann durch die Länder in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu 10 Jahre verlängert werden, was für die Stadt München auch geschehen ist.
Die Eigentümer der Wohnung gingen davon aus, dass die Kündigungssperrfrist nach dem Verkauf der Wohnung an die GmbH und die Umwandlung in Wohnungseigentum im Jahr 2012 zu laufen begonnen hatte. Demnach waren die 10 Jahre im Jahr 2022 vorüber und die Eigenbedarfskündigung möglich. Doch damit irrten sie, wie der BGH entschied: Beim Verkauf einer vermieteten Mietwohnung an eine GmbH & Co. KG wird keine Kündigungssperrfrist ausgelöst.
Verkauf an GmbH löst keine Kündigungssperrfrist aus
Zur Begründung erklärten die Bundesrichter, dass die Kündigungssperrfrist dazu dienen soll, Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen. Die Regelung gilt daher nicht nur bei der Umwandlung eines Mietshauses in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf an private Eigentümer. Vielmehr verbietet der § 577a eine Eigenbedarfskündigung auch dann, wenn das Mietshaus an eine Personengesellschaft oder mehrere Eigentümer verkauft wird und dann eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt.
Schließlich könnte eine Personengesellschaft nach der Aufteilung in Wohnungseigentum Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter anmelden. Dieses Verfahren war in der Vergangenheit tatsächlich verschiedentlich genutzt und als „Münchner Modell“ bekannt geworden, worauf der Gesetzgeber mit der Ergänzung des Paragraphen um die Personengesellschaften reagierte. Allerdings war die fragliche Wohnung in diesem Fall nicht an eine Personengesellschaft verkauft worden, sondern eben an eine GmbH & Co. KG.
GmbH kann keinen Eigenbedarf anmelden
Eine gesonderte Vorschrift für diesen Fall enthält das Gesetz nicht. Der BGH entschied: Da eine GmbH & Co. KG keinen Eigenbedarf für eine Wohnung anmelden kann, bestand für den Gesetzgeber auch kein Anlass, die Mieter für den Fall eines Verkaufs ihrer Mietwohnung an eine GmbH vor einer Eigenbedarfskündigung zu schützen. Es ist demnach folgerichtig, dass die Kündigungssperrfrist für eine GmbH & Co. KG nach den Buchstaben des Gesetzes nicht gilt. Demnach hatte in diesem Fall auch die Sperrfrist nicht mit dem Verkauf an die GmbH im Jahr 2012 zu laufen begonnen.
Vielmehr lief die Kündigungssperrfrist hier, seitdem die in Eigentum umgewandelte Wohnung im Jahr 2017 an die heutigen Eigentümer verkauft worden war, stellten die Bundesrichter klar. Das bedeutet, dass die Sperrfrist noch bis ins Jahr 2027 läuft, weswegen die Eigentümer aktuell nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt sind, was zur Abweisung ihrer Räumungsklage führte. In Nordrhein-Westfalen ist die Kündigungssperrfrist durch die NRW-Mieterschutzverordnung für 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 8 Jahre festgelegt, also zwei Jahre weniger als in München.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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