Karlsruhe. Zur Erstellung einer Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verpflichtet. Der Verwalter übernimmt diese Aufgabe lediglich als ausführendes Organ. Deswegen muss die Abrechnung immer jener Verwalter erstellen, der zu dem Zeitpunkt im Amt war, zu welchem die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Abrechnung entstanden ist: Am 1. Januar des Folgejahres. Ob er während des fraglichen Abrechnungszeitraums im Amt war, ist dagegen unerheblich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 26.09.2025, Az.: V ZR 206/24).
Der konkrete Rechtsstreit hatte sich in Ostwestfalen zugetragen: Eine Eigentümergemeinschaft wollte ihre Verwalterin ersetzen. Die Eigentümerversammlung bestimmte daher im Dezember 2022 eine neue Verwalterin – mit Wirkung zum 1. Januar 2023. Von der ehemaligen Verwalterin verlangte die Gemeinschaft allerdings noch die Erstellung der Jahresabrechnung für 2022 – schließlich war sie noch das ganze Jahr 2022 hindurch als Verwalterin für die Gemeinschaft tätig gewesen.
Doch die abgesetzte Verwalterin weigerte sich, die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Eigentümergemeinschaft zog vor Gericht, um die Erstellung der Abrechnung durch die vormalige Verwalterin einzuklagen. Doch mit diesem Ansinnen scheiterten die Eigentümer vor dem Amtsgericht Bielefeld, vor dem Landgericht Dortmund und am Ende auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Richter waren sich einig: Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres.
Jahresabrechnung: Verwalter ist nur ausführendes Organ
Der BGH stellte klar: Der Verwalter übernimmt diese Aufgabe als ausführendes Organ für die Gemeinschaft. Deshalb muss die Jahresabrechnung immer von dem Verwalter erstellt werden, der von der Gemeinschaft bestellt war, als die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung eintrat – also am 1. Januar des Folgejahres. Deshalb muss in diesem Fall tatsächlich die ab dem 1. Januar bestellte neue Verwalterin die Jahresabrechnung für 2022 erstellen. Eine Abweichung hiervon kann im Verwaltervertrag vereinbart werden – was im vorliegenden Fall allerdings nicht geschehen war.
Dabei spielt es laut BGH keine Rolle, dass diese Aufgabe für die neue Verwalterin praktisch schwierig und mit Haftungsrisiken behaftet sein kann. Allerdings gilt auch: Die vorherige Verwalterin muss die Jahresabrechnung zwar nicht erstellen. Sie trägt aber weiterhin der Gemeinschaft gegenüber die Verantwortung dafür, dass im Zeitraum ihrer Amtszeit die damals angefallenen Einnahmen und Ausgaben korrekt und vollständig erfasst und mitgeteilt wurden. Mit dem Urteil ist nun die bislang umstrittene Rechtsfrage geklärt, wann genau die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht. Eigentümergemeinschaften sollten das bedenken, wenn sie einen Verwalterwechsel vornehmen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
