Karlsruhe. Ein Immobilienmakler kann sukzessive sowohl vom Verkäufer als auch vom späteren Käufer eines Objekts beauftragt werden und sich dabei von beiden Kunden jeweils die halbe Provision versprechen lassen. Ist ein Geschäft zwischen den beiden Kunden des Maklers zustande gekommen, kann der Makler ihnen die Rechnung über die Provision stellen. Die Kunden müssen die Rechnung aber erst begleichen, wenn der Makler nachgewiesen hat, dass auch die andere Partei des Verkaufsgeschäfts ihre Hälfte der Provision zahlen muss.
Ein Maklerkunde kann in dieser Konstellation vom Makler die Offenlegung des Maklervertrages mit der anderen Partei des Geschäfts verlangen. Solange der Makler dem nicht nachkommt, kann er seine Provision auch nicht einklagen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 21.03.2024, Az.: I ZR 185/22). Damit haben die Bundesrichter wichtige, bislang nicht höchstinstanzlich geklärte Fragen zum Fall sogenannter Doppelmakler beantwortet.
Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um den Verkauf einer Doppelhaushälfte in Bayern. Der Eigentümer beauftragte im Juli 2020 eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts. Die Firma erstellte ein Exposé und wies darin auf die Maklercourtage von 3,57 Prozent des Verkaufspreises hin, welche jeweils durch den Käufer als auch durch den Verkäufer zu zahlen wäre. Im Februar 2021 schloss ein Kaufinteressent mit der Maklerfirma einen Maklervertrag ab, damit das Unternehmen ihn bei der Suche nach einem geeigneten Objekt unterstützt.
Makler erst vom Verkäufer, dann vom späteren Käufer beauftragt
In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass der Kunde im Erfolgsfalle eine Provision in Höhe von 3,57 Prozent zu zahlen hat. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellten außerdem klar, dass eine Doppelmaklertätigkeit zulässig sein sollte – also eine Konstellation, bei der die Maklerfirma sowohl vom Verkäufer, als auch vom Käufer beauftragt ist. Dieser Fall trat dann auch tatsächlich ein, denn im März 2021 erwarb der Kaufinteressent die bereits erwähnte Doppelhaushälfte. Der Kaufpreis betrug 1,28 Millionen Euro.
Daraufhin schickte die Maklerfirma dem Käufer eine Rechnung über 45.696 € für die von ihr geleistete Vermittlung der Doppelhaushälfte. Doch der Käufer zahlte nicht. Vielmehr verlangte er per E-Mail sowie über Schreiben seines Rechtsanwalts von der Maklerfirma den Nachweis, dass die einschlägigen Vorschriften der Paragraphen 656a, 656b, 656c und 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erfüllt waren. Außerdem sollte die Maklerfirma ihren Vertrag mit der Verkäuferseite offenlegen.
Käufer verlangt vor Provisionszahlung Vertragseinsicht
Letzteres wiederrum mochte die Maklerfirma nicht tun. Sie schrieb dem Käufer jedoch das Datum des Abschlusses des Maklervertrags mit der Verkäuferseite, den vereinbarten Provisionssatz, bestätigte Rechnungsstellung und Geldeingang – ohne jedoch Dokumente beizufügen, welche all das hätten belegen können. Das genügte dem Käufer nicht. Die Maklerfirma zog daraufhin vor Gericht, um ihre Provision einzuklagen. Letztlich erfolglos: Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Klage als derzeit unbegründet ab.
Die Bundesrichter entschieden: Wenn ein Makler für Käufer und Verkäufer zugleich tätig ist, dann ist er zwar nicht nach den Buchstaben des Gesetzes, wohl aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben dazu verpflichtet, seine Kunden über alle Umstände zu informieren, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs relevant sind. In diesem Zusammenhang kann ein Maklerkunde nach Überzeugung des BGH in der Tat auch einen Anspruch darauf haben, dass der Makler ihm den Vertrag mit der anderen Partei des Kaufgeschäfts vorlegt.
Maklerkunde hat Zurückbehaltungsrecht
Solange das nicht geschehen ist, hat der Kunde ein Zurückbehaltungsrecht, muss also die Rechnung des Maklers noch nicht begleichen. Hintergrund ist die gesetzliche Regelung, wonach sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig teilen müssen. Wenn nur eine Partei des Verkaufsgeschäfts den Makler beauftragt hat, muss die jeweils andere Partei die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Haben beide Seiten den Makler beauftragt, müssen sie sicherstellen können, dass auch die andere Seite zur Zahlung ihres Teils verpflichtet wurde.
Nachdem das fragliche Objekt und die am Geschäft Beteiligten ohnehin beiden Seiten bekannt sind, steht auch der Datenschutz in der Regel einem Offenlegen des Vertrages der einen Partei gegenüber der Anderen nicht im Wege, befand der BGH. Im vorliegenden Fall muss nun also zunächst die Maklerfirma dem Käufer ihren Vertrag mit der Verkäuferseite vorlegen. Erst wenn dessen Prüfung ergibt, dass die Maklerfirma tatsächlich einen Anspruch auf eine Provisionszahlung des Käufers hat, muss dieser seine Zahlung auch leisten.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
