Karlsruhe. Eine per Staffelmiete für die Zukunft vereinbarte, aber zum Auszugszeitpunkt noch nicht in Kraft getretene Miethöhe kann nicht als Vormiete im Sinne der Mietpreisbremse betrachtet werden. Wenn der Vormieter eine Staffelmietvereinbarung unterschrieben hatte, darf der Nachmieter bei geltender Mietpreisbremse maximal zu jener Miethöhe verpflichtet werden, welche der Vormieter zuletzt tatsächlich bezahlt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Beschluss vom 08.04.2025, Az.: VIII ZR 245/22).
Die Entscheidung fiel im Streit um die zulässige Miethöhe für eine Wohnung in Berlin. Diese war im Jahr 2014 mit einer Staffelmietvereinbarung vermietet worden. Die Staffel sah ein jährliches Ansteigen der Miete vor, ab März 2019 sollten demnach 804 Euro monatlich fällig werden. Als der Mietvertrag abgeschlossen wurde, galt in Berlin noch keine Mietpreisbremse – diese wurde im Jahr 2015 eingeführt. Der Mieter zog schon im Jahr 2017 aus, zu diesem Zeitpunkt lag seine monatliche Nettokaltmiete bei 713 Euro.
Die Wohnung wurde neu vermietet, die Nachmieterin unterschrieb ebenfalls einen Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung. Die Staffel begann bei der Vormiete von 713 Euro und sollte dann jährlich weiter ansteigen, im Jahr 2019 sollten es schon 795 Euro sein. Die Mieterin zahlte – rügte die Miethöhe jedoch im Februar 2019 als Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Nach ihrem Auszug im März 2020 klagte die Mieterin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von insgesamt 1.066 Euro.
Vormiete bei Mietpreisbremse: Tatsächlich gezahlter Betrag entscheidend
Vor dem Landgericht Berlin bekam die Mieterin Recht. Die Vermieterin ging vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Revision. Die Bundesrichter erließen allerdings einen Hinweisbeschluss, in welchem sie auf die Aussichtslosigkeit der Revision hinwiesen, woraufhin die Vermieterin die Revision zurücknahm. Karlsruhe stellte in seinem Beschluss klar: Die über die tatsächlich vom Vormieter zuletzt entrichtete Vormiete von 713 Euro hinausgehende Staffelmietvereinbarung war unwirksam.
Sie verstieß gegen die Mietpreisbremse. Die Bundesrichter machten deutlich: Wenn mit dem Vormieter in dessen Staffelmietvereinbarung für spätere Zeitpunkte höhere Mietzahlungen vereinbart worden waren, zu deren Zahlung es letztlich aber nie kam, können diese zum Auszugszeitpunkt noch nicht in Kraft getretenen Mieten auch nicht als Vormiete im Sinne der Mietpreisbremse betrachtet werden. Die Mietpreisbremse lässt also einen frühzeitigen Auszug von Mietern mit Staffelmiete zum finanziellen Risiko für Vermieter werden.
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