Karlsruhe. Gibt der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurück, steht dem Vermieter für die fortgesetzte Nutzung zwar keine Miete mehr zu, er kann jedoch eine Nutzungsentschädigung verlangen. Doch Vorsicht: Das gilt nur, wenn er auch explizit die Herausgabe der Wohnung verlangt hat. Dabei schützt es den Vermieter nicht, wenn er die Herausgabe nicht verlangt hat, weil er die Kündigung des Mieters für unwirksam hielt – zumindest, wenn gerichtlich später das Gegenteil festgestellt werden sollte. Das hat jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 18.06.2025, Az.: VIII ZR 291/23).
Das Urteil fiel im Streit um eine Wohnung in Hessen, die seit September 2016 vermietet war. Im Mietvertrag hatte man seinerzeit einen 5 jährigen Kündigungsausschluss für beide Seiten vereinbart. Trotzdem kündigte der Mieter das Mietverhältnis schon acht Monate später mit Wirkung zum 31. August 2017 – also zum Ende des ersten Jahres. Der Vermieter hielt diese Kündigung für unwirksam, akzeptierte sie nicht und verlangte daher auch nicht die Herausgabe der Wohnung.
Der Mieter nutzte die Wohnung noch eine Weile über den 31. August 2017 hinaus, bis er schließlich im Februar 2018 auszog. Er lagerte jedoch noch fünf Monate lang seine Einbauküche und einige andere Möbel weiterhin in der Wohnung. Die Miete zahlte er für Februar bis Mai, für Juli und August weiter – allerdings nur unter Vorbehalt. Unterdessen ging der Streit um die Kündigung vor Gericht. Im September 2018 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs.
Vorzeitige Kündigung von Gericht als wirksam beurteilt
Erst im Oktober 2019 war der Rechtsstreit um die Wirksamkeit der Kündigung abgeschlossen. Das rechtskräftige Urteil befand die Kündigung des Mieters wider Erwarten des Vermieters für rechtens. Daraufhin verklagte der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der nur unter Vorbehalt gezahlten Miete sowie der Kaution in Höhe von zusammengerechnet fast 12.000 Euro. Der Vermieter hielt dagegen und verlangte von Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete für die Nutzung der Wohnung über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
Der Prozess ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), doch der Vermieter ging am Ende weitgehend leer aus. Die Bundesrichter bestätigten die Urteile des Amtsgerichts und des Landgerichts in Hanau: Der Mieter bekommt in der Tat die unter Vorbehalt gezahlte Miete zurück, weil der Rechtsgrund für die Mietzahlung mit dem gerichtlich festgestellten Ende des Mietverhältnisses zum 31. August 2017 entfallen war. Einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung sprachen die Richter dem Vermieter dagegen nicht zu.
Vermieter erhält keine Nutzungsentschädigung
Grundsätzlich besteht solch ein Anspruch, wenn der Mieter dem Vermieter die Wohnung vorenthält, also die Schlüssel nicht zurückgibt, obwohl er dazu aufgefordert wurde. Da der Vermieter – in dem Glauben, die Kündigung des Mieters sei unwirksam – die Rückgabe der Wohnung nicht eingefordert hatte, lag nach Ansicht der Richter keine solche Vorenthaltung vor. Die Bundesrichter stuften das auch als gerecht ein: Andernfalls hätte der Mieter ja unabhängig vom Ausgang des Gerichtsverfahrens um die Wirksamkeit seiner Kündigung so oder so die Miete zahlen müssen.
Der Vermieter konnte hier also weder eine Nutzungsentschädigung, noch die Mietzahlungen durchsetzen. Ihm stand gegen den Mieter allerdings ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Dazu bestimmt der § 812 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.“ Was der Mieter in diesem Fall ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters erlangt hatte, war die Nutzung der Wohnung.
Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung fällt gering aus
Allerdings, so stellte Karlsruhe fest, kommt es hierbei auf die konkrete Art der Nutzung an. Der Mieter hatte die Wohnung nicht mehr bewohnt, sondern nur noch als Lagerraum genutzt. Daher war nicht die volle Miete anzusetzen. Die Bundesrichter bestätigten vielmehr die Entscheidung des Amtsgerichts, welches den Wert einer solchen Nutzung auf 120 Euro pro Monat geschätzt und daher für 7 Monate á 120 Euro einen Anspruch des Vermieters aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 840 Euro errechnet hatte.
Ein schwacher Trost für den Vermieter, der unterm Strich 8.430 Euro Miete an den Mieter zurückerstatten muss. Außerdem muss er die Kaution in Höhe von 2.500 Euro teilweise zurückzahlen: Er hatte Gegenforderungen in Höhe von 665 Euro belegen können, so dass 1.835 Euro an den Mieter zurückgehen. Der Fall mahnt Vermieter zu allergrößter Vorsicht: Vorzeitige Kündigungen bei vereinbartem Kündigungsausschluss sollten sicherheitshalber bis zum Gerichtsentscheid darüber als wirksam betrachtet und die Mietsache zurückverlangt werden, sonst kann es im Zweifel teuer werden.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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