Schleswig. Wenn der Mieter gewerblicher Räume vom Vermieter Einsicht in die Belege verlangt, welche der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, muss der Vermieter ihm die Originaldokumente in Papierform zur Verfügung stellen. Die Neuregelung, die seit dem 1. Januar 2025 eine elektronische Übersendung der Belege erlaubt, gilt nämlich ausdrücklich nur für das Wohnraummietrecht und nicht rückwirkend für ältere Abrechnungszeiträume. Das hat das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein (OLG) kürzlich klargestellt (Urteil vom 18.07.2025, Az.: 12 U 73/24). Die Revision wurde nicht zugelassen.
Der Fall in Schleswig-Holstein drehte sich um ein Gewerberaum-Mietverhältnis: Die Mieterin hatte von der Vermieterin Einsicht in die Belege verlangt, welche der Betriebskostenabrechnung zugrunde lagen. Die Vermieterin stellt die Dokumente digital zur Verfügung. Das akzeptierte die Mieterin allerdings nicht – die Sache ging vor Gericht. Dort beanspruchte die Mieterin für sich ein Zurückbehaltungsrecht, solange sie die Originalbelege in Papierform nicht erhalten habe. Die Vermieterin hielt dagegen, dank des vierten Bürokratieentlastungsgesetzes keine Papierbelege liefern zu müssen.
Elektronische Belegeinsicht gilt nur für Wohnraum-Mietverhältnisse
Mit dieser Ansicht scheiterte sie sowohl vor dem Landgericht Itzehoe, als auch vor dem Oberlandesgericht in Schleswig. Die Klage wurde als „derzeit unbegründet“ abgewiesen. Die Vermieterin sei verpflichtet, die Originalbelege in Papierform vorzulegen, der Mieterin stünde insofern ein Zurückbehaltungsrecht zu, bestätigte das OLG die Entscheidung der Vorinstanz. Begründung: Die vom Bürokratieentlastungsgesetz eingeführte Neuregelung gilt ausdrücklich nur für Wohnraum-Mietverhältnisse. Offensichtlich habe der Gesetzgeber bewusst keine vergleichbare Regelung für Gewerberäume schaffen wollen.
Das Oberlandesgericht bezog sich bei seiner Entscheidung auch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH): Demnach müssen Belege immer in der Form an den Mieter weitergegeben werden, in welcher der Vermieter sie erhalten hat. Zulässig sind also nur die Originale. Daher ist eine elektronische Übergabe an den Mieter nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Rechnung vom Rechnungssteller selbst in digitaler Form erhalten hat. Dieser Stand der Rechtsprechung gilt für das Gewerbemietverhältnis weiterhin.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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