Berlin. Anders als vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 kann jetzt nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Unterlassungsansprüche gegen störende Eigentümer geltend machen, solange nicht ein Sondereigentümer nahezu ausschließlich allein in seinen Rechten verletzt wird.
Mit Urteil vom 9. Februar 2024 (Az.: V ZR 6/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun zudem entschieden, dass auch in verwalterlosen Zweier-GdWE Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum nur durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden können. Dabei vertritt der nicht beklagte übrige Eigentümer allein die Gemeinschaft.
Im verhandelten Fall bilden die Parteien eine verwalterlose Zweier-GdWE. Der Beklagte will die in der Teilungserklärung als Gewerbe beschriebenen und bereits lange leer stehenden Erdgeschossräume zu Wohnzwecken nutzen. Damit ist der Kläger nicht einverstanden und klagt in eigenem Namen. Bereits das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung der Unzulässigkeit wegen fehlender Prozessführungsbefugnis ab. Dieser Ansicht schließt sich der BGH an.
Gegen Störungen im Gemeinschaftseigentum klagt die GdWE
Die Richter des BGH führen aus, der Senat habe bereits entschieden, dass seit der WEG-Reform 2020 die Gemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer prozessführungsbefugt sei, wenn gegen Störungen im Gemeinschaftseigentum vorgegangen werde. Etwas anderes gelte nur, wenn ein Sondereigentümer nahezu ausschließlich allein in seinen Rechten verletzt werde. Die Bundesrichter stellen in ihrem Urteil klar, dass dieser Grundsatz auch in verwalterlosen Zweier-GdWE gelte.
Die Durchsetzung des Rechts sei dadurch nicht erschwert. Zwar werde auch in einer Zweiergemeinschaft die GdWE durch die Eigentümer vertreten. Stehe aber ein Eigentümer auf der Beklagtenseite, könne nur noch der verbleibende Eigentümer die GdWE vertreten und dementsprechend ohne Zustimmung des anderen Eigentümers klagen. Dafür bedürfe es nach ständiger Rechtsprechung auch keines vorherigen Beschlusses, wenn dies wie hier eine reine Förmelei darstelle. Der Kläger hätte also zwar im Alleingang klagen dürfen, dies jedoch im Namen der GdWE tun müssen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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