Zweibrücken. Wer ein dingliches Wohnrecht bestellen möchte, das sich auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes bezieht, der muss den fraglichen Gebäudeteil auch hinreichend genau bestimmen. Es muss für jeden Dritten eindeutig erkennbar sein, auf welche Räumlichkeiten sich das Wohnrecht bezieht. Dabei müssen die verwendeten Begrifflichkeiten auch zur Realität vor Ort passen. Andernfalls ist ein Wohnrecht unwirksam. Das hat das Oberlandesgericht Zweibrücken jüngst entschieden (Urteil vom 15.01.2026, Az.: 4 U 121/23). Eine Revision wurde nicht zugelassen.
Im konkreten Fall ging es um ein Einfamilienhaus, in dem es eine im Keller gelegene Einliegerwohnung gibt. Erd- und Obergeschoss bilden gemeinsam eine Wohneinheit, eine Abtrennung besteht nicht. Im Jahr 1994 hatten die im Haus lebenden Eltern für ihren Sohn, der das Dachgeschoss bewohnte, ein dingliches Wohnrecht bestellt: Ins Grundbuch wurde eingetragen, das Wohnrecht umfasse „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“. Zum Streit kam es, als der Sohn später auf das Wohnrecht pochte, der Vater das Dachgeschoss aber nicht räumen wollte.
Räumlichkeiten nicht eindeutig beschrieben: Wohnrecht unwirksam
Die Familie landete vor Gericht, wo der Sohn den Vater auf Räumung verklagte. Doch das Vorhaben scheiterte letztlich vor dem Oberlandesgericht Zweibrücken: Es entschied, dass das dingliche Wohnrecht seinerzeit nicht wirksam bestellt worden war. Insofern konnte sich der Sohn auch nicht darauf berufen und der Vater muss die Räumlichkeiten nicht räumen. Als unwirksam stufte das Gericht das Wohnrecht deshalb ein, weil nicht hinreichend genau bestimmt worden war, auf welchen Gebäudeteil das Wohnrecht sich denn beziehen soll. Die „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ gab es ja in Wirklichkeit gar nicht.
Jedenfalls stellte das Gericht fest, dass das Obergeschoss nicht abgeschlossen ist und angesichts der baulichen Ausgestaltung mit dem Erdgeschoss zusammen eine gemeinsame Wohneinheit bildet. Eine aus Erdgeschoss und Obergeschoss bestehende Wohneinheit kann aber nicht mit dem Begriff „Dachgeschoss“ gemeint sein. Da half es dem Sohn auch nicht, dass seine Mutter vor Gericht aussagte, man habe mit dem Wohnrecht den damaligen Wohnbereich des Sohnes „unter dem Dach“ gemeint. Das war aus der gewählten Formulierung nicht für jeden Dritten erkennbar, monierte das Gericht.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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