Karlsruhe. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) können sich technische Anlagen, die im Gemeinschaftseigentum befinden, durchaus in Räumlichkeiten untergebracht sein, die zum Sondereigentum eines Einzeleigentümers gehören. Nur durch die Platzierung der Anlagen werden die Räumlichkeiten nicht einfach zum Gemeinschaftseigentum. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung korrigiert (Urteil vom 20.02.2026, Az.: V ZR 34/25).
Damit klärten die Richter einen Fall aus Rheinland-Pfalz, der sich um eine kleine Eigentümergemeinschaft mit nur zwei Mitgliedern drehte. In dem Haus sind die zentralen Kellerräume – bestehend aus dem Treppenhaus, dem Flur sowie dem Haustechnikraum – nur aus einer der beiden im Haus befindlichen Wohnungen heraus zugänglich. Dementsprechend befinden sich diese Kellerräume auch im Sondereigentum des Wohnungseigentümers, mit dessen Wohnung sie verbunden sind. Er nutzt die Räumlichkeiten als Lager.
Heizung des Hauses und Stromkasten im Sondereigentum installiert
Allerdings befinden sich genau dort wesentliche technische Installationen, welche im Gemeinschaftseigentum stehen: Dazu gehörte früher die Öl-Zentralheizung, heute die an ihre Stelle getretenen beiden Gasthermen. Hinzu kommen Zähler, Absperrhähne und auch der Hauptstromkasten. Natürlich müssen auch die Eigentümer der anderen Wohnung des Hauses mitunter Zugang zu diesen Anlagen haben. Deshalb ist eine Grunddienstbarkeit bestellt, die ihnen das Betreten des Kellerbereichs zur Zählerablesung gestattet.
Das war ihnen aber zu wenig. Die Eigentümer zogen vor Gericht, um zu erreichen, dass sie Mitbesitzer der Kellerräume werden. Damit hatten sie zunächst Erfolg: Das Landgericht Koblenz war der Ansicht, dass Räume mit Anlagen des Gemeinschaftseigentums nicht Sondereigentum seien könnten. Es gab der Klage statt. Doch der Sondereigentümer des Kellers zog vor den Bundesgerichtshof (BGH) und bekam Recht: Die Bundesrichter kippten das Koblenzer Urteil.
BGH: Zugang gesichert, Mitbesitz nicht nötig
Zwar hatten auch die Bundesrichter keinen Zweifel daran, dass Heizungsanlagen, Zähler und Leitungen Gemeinschaftseigentum sind und bleiben. Aber dadurch, dass sie in Räumlichkeiten untergebracht werden, die zum Sondereigentum gehören, wird das Sondereigentum nicht zum Gemeinschaftseigentum, entschieden sie. Der entsprechende Passus im Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) erfasst nach ihren Feststellungen nur die Anlagen und Einrichtungen selbst, nicht aber die Räumlichkeiten.
Der für andere Eigentümer der Gemeinschaft notwendige Zutritt zu den Anlagen ist dennoch gesichert, befand der BGH: Einerseits durch die Duldungspflichten des § 14 Abs. 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes und andererseits durch die Möglichkeit, zusätzlich Grunddienstbarkeiten zu errichten, wie es im vorliegenden Fall ja auch geschehen war. Vor diesem Hintergrund ist es nach Ansicht der Bundesrichter nicht erforderlich, den anderen Eigentümern des Hauses einen Mitbesitz an den Räumlichkeiten einzuräumen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an
