Karlsruhe. Die Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann festlegen, dass die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung an Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, sich jedoch im räumlichen Bereich einer Wohnung befinden, allein vom Eigentümer der Wohnung getragen werden sollen. Eine solche Regelung gilt dann im Zweifel auch für Maßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel, die das Objekt schon seit seiner Errichtung hatte. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 23.05.2025, Az.: V ZR 36/24).
Das Urteil fiel in einem Streitfall aus München. Dort war in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt, dass jeder Sondereigentümer nicht nur die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums zu tragen hatte. Vielmehr trägt gemäß der Vereinbarung jeder Sondereigentümer auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zwar rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden, sich jedoch im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit befinden.
Klage gegen Sonderumlage für Instandsetzung erfolgreich
Konkret benannt wurden in der im Jahr 2004 verfassten Gemeinschaftsordnung nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben. Die Wohnanlage war seinerzeit nicht einwandfrei errichtet worden, wies von Anfang an Mängel unter anderem an den Fenstern auf. Im Jahr 2021 beschloss die Eigentümerversammlung, die Mängel beseitigen zu lassen. Zur Finanzierung beschloss man, eine Sonderumlage in Höhe von 875.000 Euro zu erheben, die nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt werden sollte.
Eine Wohnungseigentümerin war mit dem Beschluss nicht einverstanden und zog dagegen vor Gericht. Ihrer Meinung nach verstieß die Sonderumlage gegen die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung zur Kostenverteilung – schließlich sollten die Instandsetzungsmaßnahmen lediglich solche Bauteile betreffen, für welche nach der Regelung in der Gemeinschaftsordnung die Sondereigentümer jeweils selbst aufkommen müssen. Die auch unter Fachjuristen umstrittene Frage war allerdings, ob auch die Beseitigung von Mängeln, die schon von Anfang an bestanden haben, als Instandsetzung zu betrachten ist.
Der Fall ging deshalb bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter bestätigten das Urteil des Ladgerichts München I, welches der Klägerin in zweiter Instanz Recht gegeben hatte: Der Beschluss zur Erhebung der Sonderumlage entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, weil er gegen die Kostenteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung verstößt. Denn auch die Beseitigung von Baumängeln, die es in der Anlage von Beginn an gegeben hat, ist als Instandsetzung zu werten. Insofern gilt die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Kostenaufteilungsregel auch für die hier vorliegenden Baumaßnahmen.
BGH entscheidet im Sinne der Praktikabilität
Zur Begründung hieß es aus Karlsruhe, dass es zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten kommen würde, wenn man Instandsetzungsmaßnahmen unterschiedlich bewerten müsste, je nachdem, wann die Mängel entstanden sind. Das würde einerseits im Sanierungsfall für erhebliche Verzögerungen sorgen, weil zunächst geprüft werden müsste, wann die Ursache des Mangels entstanden ist. Andererseits könne es mitunter auch gar nicht zu klären sein, ob die Ursache eines Mangels schon von Anfang an vorhanden war oder nicht.
Eine eindeutige und praxistaugliche Möglichkeit zur Kostenaufteilung sahen die Bundesrichter daher nur gegeben, wenn man die Beseitigung von Mängeln grundsätzlich der Instandsetzung zuordnet – ganz gleich, wann die Ursache der Mängel entstanden ist. Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Fall mit ihrer Kostenaufteilungsregel in der Gemeinschaftsordnung vom gesetzlich vorgesehenen Schlüssel abgewichen war, geht zudem in Ordnung: Solche Vereinbarungen erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausdrücklich, wie der BGH feststellte.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
