Karlsruhe. Grundsätzlich kann auch eine juristische Person Mitglied im Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden. Wird ein nicht zu den Wohnungseigentümern der Anlage gehörender Mitarbeiter oder Vertreter einer juristischen Person namentlich in den Beirat gewählt, ist er nicht als natürliche Person, sondern sein Arbeitgeber als juristische Person zum Beiratsmitglied bestellt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 04.07.2025, Az.: V ZR 225/24).
Das Urteil fiel in einem Fall aus Bayern: Dort hatte eine Gemeinde Wohnungseigentum. Sie entsandte eine Mitarbeiterin zur Eigentümerversammlung, welche selbst kein Eigentum in der Anlage hatte. Dort kandidierte die Frau für die Wahl in den Verwaltungsbeirat und wurde gewählt – oder doch nicht? Jedenfalls beschlossen die Eigentümer: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau XY in den Verwaltungsbeirat.“ Eine Wohnungseigentümerin war dagegen. Sie zog mit einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss vor Gericht, blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos.
Nach dem Amtsgericht München und dem Landgericht München I entschied letztlich auch der Bundesgerichtshof (BGH): Der Beschluss geht grundsätzlich in Ordnung. Allerdings wurde damit nicht die Mitarbeiterin als natürlich Person in den Verwaltungsbeirat gewählt, sondern ihre Arbeitgeberin als juristische Person. Begründung der Bundesrichter: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dürfen nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Daher war die Mitarbeiterin in diesem Fall als Person nicht wählbar, ihre Arbeitgeberin aber sehr wohl.
Juristische Person im Verwaltungsbeirat ist zulässig
Gegen die Wahl einer juristischen Person in den Verwaltungsbeirat spricht nach Ansicht des BGH nichts: Das Wohnungseigentumsrecht macht an keiner Stelle einen Unterschied zwischen juristischen und natürlichen Personen, wenn es um die Wohnungseigentümer geht. Eine juristische Person kann daher ohne weiteres Wohnungseigentümerin werden und hat dann die gleichen Rechte und Pflichten wie eine natürliche Person sie als Wohnungseigentümerin hat. Damit kommt die juristische Person auch als Mitglied im Verwaltungsbeirat in Frage.
Gegenteiliges hätte der Gesetzgeber beispielsweise bei der letzten Reform des WEG-Rechts beschließen können – was jedoch nicht geschah, obwohl es in der Diskussion gewesen war, wie die Bundesrichter feststellten. Natürlich muss sich die juristische Person dann in der Praxis durch einen Mitarbeiter oder Bevollmächtigten vertreten lassen. Dabei kann sie sich wechselnder Personen bedienen, wie der BGH feststellte. Sollten die anderen Eigentümer deshalb Bedenken haben, könnten sie auf die Wahl der juristischen Person in den Verwaltungsbeirat verzichten und insofern ihre Interessen wahren.
Konkrete Mitarbeiter juristischer Person in Verwaltungsbeirat wählbar?
Einen konkreten Mitarbeiter oder Bevollmächtigten der juristischen Person in den Beirat zu wählen, ist dagegen nach den Feststellungen aus Karlsruhe nur unter zwei Bedingungen möglich: Entweder, derjenige hat selbst Eigentum in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), oder man beschließt einen Passus in der Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung, dies abweichend von der gesetzlichen Regelung zu erlauben. All dies war im vorliegenden Fall allerdings nicht gegeben. Das veranlasste die Bundesrichter zu einer pragmatischen Entscheidung.
Sie urteilten, dass in so einem Fall der Beschluss zur Wahl einer Mitarbeiterin der juristischen Person so auszulegen ist, dass die juristische Person in den Verwaltungsbeirat gewählt werden sollte. Schließlich geht die Rechtsprechung im Zweifel immer davon aus, dass die Eigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten. Damit kann der Beschluss bestehen bleiben. Für andere Wohnungseigentümergemeinschaften, die in der Vergangenheit Vergleichbares beschlossen haben, ist das eine gute Nachricht: Sie müssen nicht neu beschließen, es kann alles beim Alten bleiben.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
