Berlin. Mit der Vermietung von Wohnraum lässt sich in Deutschland für Privatleute immer weniger Geld verdienen. Die im Laufe der letzten 10 Jahre stark gestiegenen Kaufpreise für Wohnungen haben die laufenden Mietrenditen in vielen Städten nahezu aufgezehrt. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Haus & Grund Deutschland, die kürzlich veröffentlicht wurde. Der Eigentümerverband hat darin die Entwicklung von Kaufpreisen für Eigentumswohnungen mit der Entwicklung der Mietrenditen solcher Objekte in 18 deutschen Städten verglichen.
In der Auswahl berücksichtigten die Experten neben den sogenannten A-Städten Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart auch die B-Städte Bonn, Dortmund, Dresden, Karlsruhe, Leipzig, Münster, Potsdam und Wiesbaden sowie die C-Städte Chemnitz, Duisburg, Erfurt und Lübeck. Dabei ging es der Studie nicht darum, konkrete Einzelfälle zu betrachten, sondern anhand modellhaft errechneter Durchschnitts-Szenarien die strukturellen Trends aufzuspüren – und nicht etwa die konkrete Situation bestimmter Eigentümer nachzuzeichnen.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen stark gestiegen
Die Ergebnisse zeigen, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den 10 Jahren von 2014 bis 2024 in nahezu allen betrachteten Städten deutlich gestiegen sind. „Besonders stark war der Preisanstieg in den A-Städten“, schreiben die Autoren der Studie. „In München, Frankfurt am Main, Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart haben sich die Preise seit 2014 teilweise nahezu verdoppelt.“ Dabei brachte es München 2024 mit rund 8.600 Euro pro Quadratmeter auf den höchsten Durchschnittskaufpreis im gesamten Vergleich.
In Düsseldorf stiegen die Wohnungspreise zwischen 2014 und 2024 im Schnitt von rund 2.700 auf 4.400 Euro pro Quadratmeter (+63 Prozent), in Köln von rund 2.600 auf 4.600 Euro (+77 Prozent). Das ist noch vergleichsweise moderat: Hamburg und Frankfurt kamen 2024 auf rund 6.000 Euro pro Quadratmeter. „Auch in den B-Städten wie Bonn, Münster und Karlsruhe lagen die Kaufpreise 2024 deutlich über dem Niveau von 2014. Selbst in C-Städten wie Chemnitz, Duisburg oder Erfurt legten die Preise spürbar zu, wenn auch auf deutlich niedrigerem Ausgangsniveau,“ erläutert die Studie.
Mietentwicklung hält mit Kaufpreisentwicklung nicht Schritt
„Die Bestandsmieten entwickelten sich dagegen deutlich moderater“, stellen die Fachleute fest. So stiegen die Mieten für 50- und 90-Quadratmeter-Wohnungen in den meisten Städten zwischen 2014 und 2024 um etwa 15 bis 40 Prozent. In Köln stieg etwa die Durchschnittsmiete für eine 50-Quadratmeter-Wohnung um gut 31 Prozent, in Düsseldorf waren es 27 Prozent. „Die Mietentwicklung konnte die Dynamik der Kaufpreise somit bei weitem nicht einholen“, folgern die Autoren der Studie. „Die Spreizung zwischen Kaufpreisen und Mieten spiegelt sich unmittelbar in der Entwicklung der Nettomietrenditen nach Steuern wider.“
So errechneten die Fachleute zu den Renditen der vermietenden Eigentümer Erschreckendes: „In hochpreisigen Märkten wie München, Frankfurt am Main, Hamburg oder Düsseldorf bewegt sich die persönliche Nachsteuerrendite 2024 nur noch zwischen -0,5 Prozent und -1,5 Prozent. In B-Städten wie Bonn, Münster oder Karlsruhe liegt die persönliche Nachsteuerrendite mit -0,1 Prozent bis -0,8 Prozent etwas höher, bleibt aber ebenfalls im negativen Bereich. Lediglich in C-Städten wie Chemnitz und Duisburg werden noch leicht positive persönliche Nachsteuerrenditen erzielt, die 2024 bei rund 0,0 Prozent bis 0,2 Prozent liegen.“
Privates Vermieten gerät unter Kostendruck
Insgesamt zeige die vertiefte Analyse, dass die Ertragslage privater Vermieter insbesondere in den großen Städten erheblich unter Druck geraten sei, schreiben die Experten. „Steigende Kauf-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten, höhere Finanzierungskosten und stagnierende Mieten führen dazu, dass die reale Rendite vielfach gegen null tendiert oder negativ wird.“ Wer zu heutigen Marktpreisen eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, für den liegt die Nachsteuer-Rendite häufig bei null oder im negativen Bereich, besonders den in großen und angespannten Wohnungsmärkten.
Aber auch langjährige Bestandshalter stehen nach den Ergebnissen der Studie Renditen gegenüber, die meist nur knapp positiv sind und kaum noch einen Risikopuffer bieten. Eine Wohnung langfristig zu halten und zu vermieten ist daher heute oft weniger attraktiv, als der Verkauf des Objekts. Eine Investition in Wohnimmobilien ist daher vielfach eher dann attraktiv, wenn man nicht mehr auf eine laufende Rendite durch Mieteinnahmen aus ist, sondern auf einen späteren Verkaufsgewinn durch die zwischenzeitliche Wertsteigerung des Objekts.
Gefahr für Mietwohnungsmarkt: Politik muss umdenken
Die Ergebnisse sollten die Politik wachrütteln: „Wenn die Rendite einer Bundesanleihe doppelt so hoch ist wie die einer vermieteten Wohnung, während regulatorischer Aufwand und wirtschaftliches Risiko deutlich größer sind, verliert das private Mietwohnungssegment seine wirtschaftliche Grundlage“, warnt die Studie. „Langfristig droht so eine strukturelle Schwächung des privaten Wohnungsangebots – mit erheblichen volkswirtschaftlichen Konsequenzen: geringere Investitionsbereitschaft, weniger Modernisierung und eine wachsende Abhängigkeit von institutionellen oder staatlichen Akteuren.“
Vor diesem Hintergrund empfehlen die Autoren der Studie, die mietrechtlichen Regulierungen zu überdenken: „In diesem Umfeld wirken zusätzliche mietrechtliche Verschärfungen – etwa die Verlängerung der Mietpreisbremse oder strengere Kappungsgrenzen – wie ein weiterer Renditeabschlag“, wie es in der Studie heißt. „Statt den Bestand zu stabilisieren, wird die private Vermietung zunehmend unattraktiv, obwohl sie das Rückgrat des deutschen Mietwohnungsmarkts bildet.“ Ohne eine politische Kurskorrektur, die die Renditen stabilisiere und Investitionsanreize stärke, drohe der deutsche Mietwohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht zu geraten.
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Studie „Renditeverluste durch Kaufpreissteigerungen bei Eigentumswohnungen“ (PDF, 727 KB)
