Karlsruhe. Auch ein Zweifamilienhaus mit zwei komplett getrennten, gleichwertigen Wohnungen kann von einem Käufer gekauft werden, um es künftig nur für einen einzelnen Haushalt zu nutzen. Wenn der Käufer diese Absicht schon vor Abschluss des Maklervertrags mitteilt, kann das Haus als Einfamilienhaus eingestuft werden, was die hälftige Teilung der Maklerprovision zur Folge hat. Wer seine Nutzungsabsicht erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt, zahlt dagegen die volle Provision allein. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 16.07.2026, Az.: I ZR 111/25).
Der konkrete Fall drehte sich um den Eigentümerwechsel bei einem Zweifamilienhaus in Berlin. In dem Haus gibt es zwei voneinander getrennte Wohnungen, die über ein Treppenhaus durch jeweils abschließbare Wohnungstüren erreichbar sind. Zu den beiden Wohnungen gehört jeweils ein separater Kellerraum. Die Wohnungen teilen sich lediglich den Strom- und den Wasserzähler. Die Wohnungen waren beide an jeweils unterschiedliche Haushalte vermietet, als von Eigentümerseite aus ein Verkauf in Angriff genommen und ein Makler damit beauftragt wurde.
Makler bot vermietetes Zweifamilienhaus an
Der Makler inserierte das Haus als vermietetes Zweifamilienhaus. Es fand sich ein Kaufinteressent, mit dem der Makler einen Maklervertrag abschloss. Der Kaufinteressent erwarb das Haus am Ende tatsächlich für 675.000 Euro. Im notariellen Kaufvertrag wurde das Haus wie schon im Inserat als Zweifamilienhaus bezeichnet. Der Makler forderte im Nachgang seine Provision vom Käufer ein, doch der verweigerte die Zahlung. Der Käufer hielt den Maklervertrag für unwirksam.
Begründung: Es sei gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen worden, schließlich habe er das Gebäude gekauft, um es als Einfamilienhaus allein für sich selbst zu nutzen. Und für den Eigentümerwechsel bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt bekanntlich: Hat der Makler sich von Käufer und Verkäufer per Maklervertrag eine Provision versprechen lassen, muss die Provision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt werden. Das ist im § 656c Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Provisionszahlung verweigert: Käufer scheiterte damit vor Gericht
Der Makler sah das nicht ein: Schließlich hatte es sich eindeutig um ein Zweifamilienhaus gehandelt und der Käufer hatte erst nach dem Abschluss des Maklervertrags davon gesprochen, das Haus zur alleinigen Selbstnutzung kaufen zu wollen. Der Makler zog vor Gericht, um seine Provision einzuklagen und war damit am Ende erfolgreich. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Der Käufer muss dem Makler die volle Provision bezahlen, denn der Maklervertrag ist nicht unwirksam.
Die Bundesrichter stellten klar: Entscheidend ist, ob das Objekt beim Abschluss des Maklervertrags für den Makler eindeutig erkennbar vorrangig als Wohnung für einen einzelnen Haushalt dient. Dann wäre es als Einfamilienhaus zu betrachten und der Halbteilungsgrundsatz zu wahren. Dabei kommt es auf die objektiven Eigenschaften der Immobilie an. Eine Einliegerwohnung kann dabei die Einstufung als Einfamilienhaus nicht verhindern, wie der BGH schon einmal entschieden hatte (wir berichteten).
Halbteilungsgrundsatz nur bei rechtzeitiger Offenlegung der Absichten
Doch wenn es im Haus zwei gleichwertige Wohneinheiten gibt, ohne dass eine davon eine untergeordnete Bedeutung hätte, dann ist von einem Zweifamilienhaus auszugehen. So war es in diesem Fall. Es handelte sich objektiv eindeutig um ein Zweifamilienhaus und danach hatte sich der Makler beim Abschluss des Maklervertrags gerichtet. Dass der Kunde das Haus allein selbst bewohnen wollte, konnte der Makler zu diesem Zeitpunkt nicht wissen. Genau hier lag der Fehler des Käufers, wie der BGH feststellte.
Die Bundesrichter machten deutlich: Auch ein Gebäude, dass „zum Erwerbszeitpunkt objektiv ein Mehrfamilienhaus (hier: ein Zweifamilienhaus) ist“, könne als Einfamilienhaus verkauft werden und damit den Halbteilungsgrundsatz auslösen – „wenn der Kaufinteressent seine Absicht, das Objekt als Einfamilienhaus zu erwerben, dem Makler gegenüber spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat“, wie der BGH in seinem Urteil schreibt. So hat es den Käufer in diesem Fall viel Geld gekostet, dass er seine Absichten zu spät offenlegte.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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